1999年，为迎接澳门回归祖国，珠海市政府斥巨资兴建拱北口岸联检楼，当时市委、市政府决定引入竞争机制，将拱北口岸的物业管理经营权面向全省进行公开招标，最后由珠海一家物业管理公司中标，三年管理费为1200多万元。

　　2002年11月，珠海市口岸局委托珠海市产权交易中心再次对拱北口岸联检楼物业管理进行招标。此次招标，吸取上次招标的经验，并在此基础上，采取更严格的入围条件，经充分调查和论证，上报市政府批准，主要有以下几点：

　　1、在投标单位资格条件上，确定必须具备中国物业管理二级资质的企业才能报名，并且必须具有两项省级物业管理优秀（示范）项目，这样就保证了投标单位的素质。珠海仅有的四家二级物业管理企业都参加了投标，广州、深圳也有多家知名物业管理公司入围。
　　2、贯彻十六大精神，创造各种经济主体公平利用资源的平台，把民营企业也引入到此次招标范围，并且要求中标单位应适当招取部分下岗职工。中标后，中标企业还专门举办了失业下岗职工招聘会，取得良好的社会效益。
　　3、评标办法中，商业标与技术标比重由过去的各50%调整为60%和40%，减少技术标的比重，而且量化了评标，把评分标准确定为5大项，34小项，将物业管理各项指标分解到评分标准中，减少评委人为因素。在答辩程序中，由评委专家对投标单位的未来的物业管理处主任提问，有的问题非常详细，达到摸底和实力体现。
　　4、评标办法中报价部分的计分办法方面。过去，确定基准价为满分，现在采取标底修正价办法即先取全部投标企业所有报价的中间值，再由中间值价标底价，再取平均数，取最接近的投标报价为第一名得满分，其余采用离中间值绝对值办法确定后面的名次，第一名与第二名的分值适当可拉开。
5、由于物业管理行业是微利行业，为防止恶意投标，我们还设立最低保护价，对投报价格低于最低保护价的投标剔除。

　　开标前评标小组召开标前会，对评标办法进行最终审核通过，开标后，有2家单位报价高于标底价出局，余下三家单位进入第二轮评审。评审工作小组对各投标单位表述的有效性进行了审查，然后按照事先拟定的百分制评标办法，对投标书进行严格的评审和打分，并对投标单位进行答辩，分数汇总后，珠海一家企业获得第一名为93分，最后，此项目由该公司中标。
　　通过这次招标，我们发现中标价格有明显下降，按过去经验中标价节约资金在5－10%之间，但此次中标价比原来报价节省约200万，节省率超过23%，可见在控制价格方面起了一定的成效。

　　三、经验体会与建议

　　从1999年开始，我中心在拱北、横琴口岸的物业管理招标共进行四次，从这几次招标中，我们对大型公共设施物业管理的招标有以下经验体会与建议：

　　1、必须设定招投标准入门槛。由于广东省近年来物业管理行业发展迅速，国家对这一行业也进行了规范。珠海市也对本市内物业管理企业进行资质认定，共有三级以上资质40多家，其中二级以上资质5家（其中一家正在改制中），广东省二级企业有50多家，这样通过珠海媒体及羊城晚报公开招标信息，共有十三家企业报名，最后正式缴纳投标保证金及符合其他必要条件的企业共有七家（其中一家由于资信证明材料不符合被否决），这样就增加了招标的竞争性。
　　2、制定招标考核指标体系。物业管理招投标考核体系包括：经营业绩、服务内容、人员配备、规章制度、管理承诺、投标报价等，体系评标是此次招标工作中的关键环节。口岸招标要求规格比较高，拱北口岸是国门，是珠海的窗口，同时也要为市财政考虑如何节约管理成本，对评标办法作了以下两方面的调整，减少技术标在评分办法中所占比重，增加商业标的比重，这样可使投标单位的主要技术指标倾向投标报价，但不是取最低价，而是取标底修正价。
　　3、设定报价范围，防止恶意竞争。这次招标对于评标办法的改动尚属首次，主要是为防止有的单位为了中标不择手段，导致恶意竞争，这样不仅会使招标失败，而且还会产生不良的社会影响。
　　4、招标存在问题。招标结束后，有的投标单位对设定的标的招标范围有看法，认为应该扩大入围面，有些外地投标方也提出招标标的现场了解不足，使投标价格的概算出现波动比较大，这些问题对我们以后类似招标应加以注意，使各项工作能更加体现"三公"原则。
　　5、大型公共设施物业管理招标目前此方面法规缺乏，珠海市相关规章制度也尚未出台，在这方面的招标在国内也是比较少，可参考比较缺乏。应向有关部门建议，尽快出台《珠海市物业管理招标投标管理办法》，发挥政策的指导和调控作用，为物业管理招投标创造一个比较公平、公开、公正市场环境。
　　6、建立高素质评委专家库。专家评审是招标公证性的重要保证，根据《中华人民共和国招标投标法》规定，作为物业管理招标评委必须是相关技术、经济、管理方面专家，为此，我们邀请了广东省及深圳市知名物业管理专家参加评审，确保评审质量。
　　7、建议设立物业管理招投标中介机构。珠海市产权交易中心是珠海市政府设立的不以盈利为目的有形要素市场之一，在几年的物业管理招标中，积累不少经验和招标文件范本，如果作为珠海市的物业管理招标中介结构，专门负责指导和监督物业管理招标工作。把目前珠海市招标纠纷比较多的小区物业管理招标也纳入管理，将对规范珠海物业管理市场起到很大作用。

　　失血企业绝处逢生

　　短短两年时间，珠海经济特区亚利生物工程有限公司高级工程师刘锦海经历了一次从“大悲”到“大喜”的曲折历程：两年前，亚利公司因负债累累濒临破产边缘：两年后的今天，亚利公司被深市上市企业宁夏吴忠仪表股份有限公司收购，并定于本月动工兴建占地面积达4万平方米、预计年产值超20亿元的大型生物工程基因药生产基地……亚利公司“奇迹”般起死回生，其间交织着许多引人沉思的故事-
釜底抽薪高科技企业严重失血

　　亚利公司是1991年由珠海经济特区利安集团公司和香港天纬发展有限公司合资组建，主要经营生物制品。公司拥有上百名生物工程技术开发人员，其中包括3位享受国院特殊津贴的高级专家，先后承担并提前完成了两项国家火炬计划项目。亚利公司被广东省科委认定为高新技术企业和被国家卫生部评为全国8大制剂企业之一。刘锦海等人获1993年度珠海市政府科技重奖。

　　正当企业步入茁壮成长阶段之际，亚利公司却“意外”地跌倒了。从1995年开始，公司董事会突然改变主营方向，将资金大批量抽走投入房地产开发项目，使生物工程技术研制部门严重失血，无法将新开发的技术转化为产品。久而久之，企业产品日益老化，市场竞争能力被严重削弱，到1997年，已累计负债近3000万元。最后，在债权人的申诉下，法院查封了亚利公司的帐户和财产。

　　一波三折 亚利公司绝处逢生

　　一次偶然接触，让正在向集团化方向发展的宁夏吴忠仪表股份有限公司相中了亚利公司的技术实力和专业人才。1998年10月，双方开始具体洽谈合作事宜，当时达成的意向是，吴忠出资2000万元整盘收购亚利公司（该笔资金用于偿还亚利的部分债务，余下的债务由利安集团负责偿还），亚利被收购后将作为吴忠仪表的高科技项目运作基地。

　　开始各项进展都比较顺利，但在具体操作时却由于飞梭破产案件牵涉，利安集团所持有的亚利公司股权被封而不能转让，收购一度搁浅。为此，吴忠仪表、亚利公司和主要债权人珠海市交通银行等都积极地想办法，还专门聘请了专业律师来办理此事。无奈亚利公司债权债务十分复杂，珠海中院执行庭可能认为进行整盘收购的可能性很小，所以积极性似乎不高。有关方面在遭到多次冷遇后，热情受到严重打击，吴忠仪表更是失去了收购的信心和兴趣，亚利公司由此被推进了破产前的诉讼执行期。

　　拖到今年4月份，市委、市政府开展的机关作风建设使亚利公司绝处逢生。珠海中院执行庭在广泛征求分散在全国各地的债务人的意见后，将亚利公司的转让交给市产权交易中心协助办理。

　　按值论价亚利以六百万成交

　　事实上，这时侯的亚利公司似乎成了一只“烫手的山芋”

　　市产权交易中心经过艰苦细致的工作，对亚利公司进行了总体策划和专业包装，其转让方案获得债权人大会一致通过。当市产权交易中心诚邀吴忠仪表重新回到谈判桌时，岂料对方反应平淡，据说该公司正在上海浦东物色开发基地，还准备将刘锦海等一批技术专家一起“搬”过去，另起炉灶。

　　在有关各方共同努力下，双方启动了第二轮的收购谈判。此时的亚利对吴忠仪表的意义已与前次有所不同，因为吴忠仪表已先期收购了珠海银创发展有限公司（与亚利公司属一套人马，两块牌子），剥离后的亚利仅是提供生物技术的基础等。所以，市产权交易中心重新根据由珠海中院委托的珠海市会计事务所对亚利的资产评估，建议吴忠仪表以600万元购买亚利。直至今年8月底，在市产权交易中心、珠海中院的主持和裁定下，吴忠仪表对亚利公司的收购划上了圆满的句号。

　　记者近日从亚利公司了解到，吴忠仪表已决定投资1.7亿元在珠海金鼎兴建符合ＧＭＰ标准的大型生物工程基因药生产基地，目前已从美国引进了两个国家级一类新药——这两个新药在国际医药界都是突破性的高新技术（技术来源于美国ROBINSON生物工程技术公司），已进入中试阶段，计划在明年6月获得国家批准进行临床试验，其经济效益和社会效益十分可观。

特点和作用
　　《意见》出台的原因是什么？
　　目前物业管理市场发展过程中存在着两个棘手的问题。一是建管不分。由传统意义上“谁开发谁管理”模式导致的矛盾十分突出。目前开发商自己组建物业公司仍占相当大的比例，而前期遗留的问题诸如房屋面积缩水、改变规划、销售期间承诺不兑现等都后移给了物业公司，造成开发商和业主的大量纠纷显化在物业管理环节，而物业公司无力承担更无法解决。二是市场信息不对等。真正业主大会和开发商想选聘一家物业管理企业，却不知道到哪里去找；而物业公司想拿到项目，又不知道哪里需要物业服务。也就是说缺乏这样一个市场供需双选的机制。这两条也是政府推行招投标办法的最主要原因。

　　《意见》是否可听可不听？
　　国务院《物业管理条例》提倡业主通过公开、公平、公正的招投标方式选择物业企业。《意见》中提倡业主大会通过招标方式选聘物业管理企业是对《条例》相关规定的落实。

　　《意见》是否会导致竞相压价？
　　这是一面之词。首先，低于成本价投标不符合市场规律，没有哪家注册企业不是为了盈利而是愿意亏损。况且，《中华人民共和国招标投标法》第33条规定“投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标”。《北京市招标投标条例》也规定，“投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有标底时明显低于标底，投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料证明其投标报价不低于其成本的，评标委员会可以认定为废标”。所以，竞相压价低于成本的恶性竞争已经被法律禁止。

　　再有，我市目前物业管理企业已经达到2100多家，市场竞争中的优胜劣汰，使得市场良性资源流向优势企业已成为必然趋势。物业管理企业经营有这样一个特点，就是管理面积越大成本摊得越薄。压价肯定要有，应视为竞争，但应当符合市场经济规律，进行有序良性竞争。

　　业主大会招标是否会不专业？
　　不会。《北京市物业管理招标投标办法》和《关于业主大会招标有关问题的意见》对业主大会招标的有关问题和程序均已经做出了详细的规定。此外，在招标活动的组织上，业主大会可以授权业主委员会委托专业的招标代理机构进行，但发生的费用应由全体业主承担。在评标环节，评标委员会由业主代表和物业管理专家组成，成员人数为5人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的2/3.目前我们已经建立了由90名物业管理专家组成的专家名册，今后还会继续增加。这些专家分为两类：一是政策类，包括高校物业管理相关的研究人员、教授、教师以及政府在册的公务人员；二是实务类，由目前我市优秀物业管理企业的总经理和项目经理组成，他们都具有丰富的实际操作经验，是资深的专业人士。他们可以有效地分析各投标人的投标报价和管理方案是否合理，投标文件中是否有与现行政策相违背的内容等。专家提出评标意见后，最终选择哪家物业公司由业主大会决定。另外，提倡业主大会采用招标方式选择物业公司，也是为了避免业主委员会少数人暗箱操作选公司。

　　招标能否防止暗箱操作？
　　从目前的法律、法规和政策规定上讲，应当说可以。首先，《招标法》对投标人相互串通投标或者与招标人串通投标、投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标，以及对招标投标活动依法负有行政监督职责的国家机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的情况，在法律责任一章中设定了严厉的处罚条款。如果招标人、投标人、评标委员会委员、政府机关工作人员做出了以上的违法行为，都要承担相应的法律责任。此外，在招标人抽取专家的环节，我们采用了完全背靠背的方式，即：政府机关提前不知道投标人名单，招标人提前不知道评委的联系办法，而评委事先也不知道评标的项目。此外，评标专家的抽取是随机的，同时要满足回避的条件，这样就可以最大限度地保证公平性。

　　旁听权外普通业主可以提问吗？
　　招投标过程中，一般来说参与旁听现场答辩的普通业主是可以提问的。但是在实际操作中一般每个企业只有10-20分钟答辩时间。